北京学区房价格下跌之谜

“这个户型的房子，9月底680万元成交，现在挂640万元没人问”，11月中旬，在北京中关村的一家我爱我家门店，中介人员王超一边用鼠标划拉电脑屏幕上的房源，一边感叹：国庆假期后，房价一天一个样。

王超所说的这套房源位于中关村附近，因为有中关村一小加持，此前二手房成交价一直保持在15万元/平方米左右，但不到两个月时间，挂牌价降至13万元/平方米左右，“9月，同一小区成交了两套房源，之后就没成交过”。

有关北京学区房价格出现松动的消息，最早出现在万柳蜂鸟家园小区，一套52平方米开间以11.9万元/平方米单价成交，该小区2022年曾以22万元/平方米价格成交一套开间，巨大的下跌幅度让舆论哗然。

王超说，最近一个月来，包括学区房在内的二手房价格变动频繁，但个别降幅较大的成交属于个案，并不具备普遍性，“价格跌了没？确实是跌了；但平均跌幅真有那么大吗？答案显然是否定的”。

下跌

王超从事房地产中介十多年，见证过房地产市场的高光时刻，也经历过市场波折。但当前频繁的变化，他还是首次经历，“今天的成交价，可能就是明天的挂牌价，价格一直小步快跑往下走”。

在海淀定慧寺某小区，配套的小学有人大附小分校，小区环境相对较好，此前成交价在10万元/平方米左右，11月初，该小区以8.1万元/平方米单价成交一套180平方米大户型，价格回至三年前。

一位中介人员告诉经济观察报，近期，他们隐藏了一部分价格不合理的房源，“有些房源只能在后台看到，也正常交易，但不对外显示了，从后台看，6万元/平方米价格的房源也不少”。

在北京学区房市场，海淀区、西城区和东城区因丰富的中小学教育资源，成为学区房聚集地。学区房也一直是北京房价的天花板。

近年来，随着入学政策不断调整，学区房效应逐步减弱。尤其是海淀区，在原有 “多校划片”、“六年一学位”等基础上，2022年初，进一步对学区进行优化。根据新政，所有用于九年一贯制学校入学的住房，九年内只提供一个入学学位（符合国家生育政策的除外）。

此外，海淀区将“2022年1月1日后新迁入户口”和“2019年1月1日后新购房”全部纳入多校划片，2020年以后新建的中小学继续实施多校划片。多校划片范围不断扩大，即便是买到学区房，获得学位，也不一定能进入意向学校。

北京一家中介公司片区负责人表示，随着入学规则不断调整，学区房价格泡沫被逐步刺破，价值逐步回归至居住属性，“现在跌的幅度有多大，说明之前上涨幅度更大，既然能接受房价上涨，为什么接受不了房价下跌”。

“整个市场都在下行，不仅是学区房，其他房子价格也在跌”，王超表示，相比较而言，此前价格虚高的学区房，价格下跌幅度更大，“蜂鸟家园只是个例，大部分小区价格跌幅并没有这么大，只是成交少了，个案被放大了”。

不止学区房

9月，在“认房不认贷”等一系列楼市宽松政策影响下，一部分需求被释放，推动北京楼市迎来一波回暖，但持续时间并不长。

上述中介片区负责人表示，9月政策效应带来的成交不及3月，“3月的行情持续了将近一个月，9月的行情持续两周左右”。

据其介绍，10月以后，楼市呈现两个主要特征，一是成交量萎缩。以其管辖的一个门店为例，9月成交了10套，而10月仅成交了2套，“店长也说不清原因”。

同花顺数据显示，10月北京二手住宅成交10653套，环比减少25%，同比减少5%。从全年来看，成交量仅高于1月和7月。新建商品住宅方面，10月共计成交5177套，环比下降12%，同比降幅达到35%。由于新房入市数量减少，截至10月底，新房库存较9月下降3个百分点。

二是成交价格下跌，而且价格下跌很大程度由成交量下降导致。上述中介片区负责人介绍，从门店实际成交来看，由于一部分人着急套现，而市场观望情绪较浓，所以，“只能降价出售”。

王超也表示，目前的市场行情下，想要快速成交，只能选择降价，而且需要一次性降到位。

随着房子从投资属性逐步回归至居住属性，一些本身品质、居住条件和物业服务较差，以往靠学区、区位和产业等附加资源升值起来的房源，价格开始回归理性，相反，一些本身品质、服务和配套资源较好的房源，如果有教育、产业等附加资源加持，即便在市场下行的背景下，成交和价格依然保持相对稳定性。这就造成二手房市场分化，在这一轮楼市下行中，老破小首当其冲。

市场分化的同时，二手房卖家也在分化，一部分卖家急需用钱，选择折价套现；另一部分卖家，选择等待市场阶段性回暖或楼市彻底恢复后再考虑出售。

谁在低价卖房

王超介绍，一般业主对价格相当敏感，一套总价500万元的房子，每次价格调整幅度基本不会超过5万元，但会根据实时市场行情增加调整频率，“心里预期总是会高于实际市场价格，所以很难一次调整到位”。

在当前二手房市场，小幅快频调整价格幅度恰恰是大忌，从时间轴来观察，整体价格调整幅度并不小，但由于每次调整幅度较小，总是与市场擦肩而过，最终结果是，价格降了不少，但房子总卖不出去。

急于变现的业主，由于着急用钱，一般会忍痛割肉，一次性将价格降到购房者心理预期。从一个长周期来看，这种策略反而能让房子卖出一个好的价格，“如果不是急用钱或着急出手，多数人很难主动割肉”。

据多个中介人士介绍，二手房折价套现的业主主要分为三大类：

第一类是换房业主，通常情况下，换房采取买卖同时进行，即一边看房买房，一边挂网卖房。在看房过程中，如果遇到心仪的房子，往往急于下定，而忽视了老房子出手难度，最终不得不折价出手老房子。

无论购买新房还是二手房，首付周期最长半年时间，“很多人觉得卖老房子，有半年时间足够了”，王超说，他经手的很多案例，最终都是新房子的付款截止日期将至，而老房子出售还没有眉目。

为了不发生违约，只能“不计成本”出手老房子，对于购房人来说，“首付比例越高，付款周期越短，捡到便宜房子的几率就越大”，王超说，以往，类似的机遇很少，但今年以来格外多，几乎每个月都有几例。

第二类是做生意亏损，需要卖房偿还负债。以往，类似的案例也有，但今年更多。

比如做教培的小企业主，由于学生学费多数用于房租、员工工资、偿还贷款等方面，教培机构关闭后，需要向学生退还大量学费，“学生交的学费早花完了，又没有其他收入，只能把房子卖掉退学费”。

一位从事旅游咨询的企业负责人告诉经济观察报，疫情三年，由于业务量锐减，大量业务作废，导致公司现金流入不敷出。今年业务恢复后，客户应付款拖欠情况严重，只能卖掉一套房子维持公司日常运营。

第三类是移民或孩子出国留学群体。据王超介绍，一般计划送孩子出国留学的家庭收入都不错，很早之前就投资房子作为孩子留学费用来源，“现在孩子要出去读书了，所以着急把房子卖掉筹集学费”。

这种情况，卖房子一般较为紧急，购房者只要付款条件较好，一般折扣都比较大。王超曾遇到一个卖房客户，如果购房者能付全款，折扣可以达到六折。

此外，还有一些低价卖房是因为看病、失业、房子有断供风险等，“有些客户因为有一方失业，家庭收入减少，还不起月供，就把大房子换成小房子”，王超说，有的是因为孩子上高中支出比较大，“把学区房卖掉，换到郊区，腾挪出资金给孩子用于高考和上大学”。

（文中王超为化名）