别把“限跌令”当作稳楼市法宝

近日，长三角首张“限跌令”落地。江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。据记者不完全统计，截至目前，岳阳、惠州、唐山、桂林、沈阳等城市已相继发布“限跌令”，就防范房价下跌问题给出指导性意见。(9月10日《证券日报》)

在专家来看，房地产市场平稳运行离不开政府的监管与调控，“限跌令”的出台凸显市场监管趋于全面化，调控力度加码转至双向，同时也反映出当前房地产市场具有城市分化的特征，其释放出房地产市场的主基调仍然是“稳”。

这很有道理，促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不是稳，大跌也不是稳。人们越来越认识到热点城市房价过快上涨将带来金融风险，但如果另一些城市出现房价过快下跌的情况，或许很多购房者乐见，可同样会给整个经济社会带来巨大影响。因此，房地产调控既要防范过热，也要防范有些市场出现过快下降。

不过这只是其一。在我看来，“限跌令”虽然有其可取之处，但也要具体问题具体分析对待，而不应不究青红皂白，一味把“限跌令”当作稳楼市法宝。一方面，一段时间以来，在不少城市房价过快上涨的同时，一些三四线城市和县城却因住房供应量过大，房价出现较强下行冲动。这首先是市场行为、供需关系使然。同时随着这些年房地产业发展，一些三四线城市和县城的房价看起来尽管不算太高，但与地方经济和居民收入并不匹配。在此情况下，出台“限跌令”不仅有点“霸王硬上弓”，事实也脱离实际，既“捆住”了开发商和给购房者的“手脚”，也不利于稳楼市。而是应因城施策，采取积极而有效的措施去库存。

另一方面，出台限跌措施虽然是当前房地产市场分化明显的体现，但也要深刻认识到，造成当前一些城市供给过剩，价格有较大幅度下降的根本，在于其脱离当地人口规模和产业发展实际，过度依赖土地出让和房地产开发投资。有类似情况的城市，除了出台“限跌令”，更应该吸取教训。如果仍将房地产作为短期刺激经济的手段，过度开发，甚至把出台“限跌令，避免楼市过快下行作为托市的借口，结果很可能是造成大量房屋空置，甚至形成空城，反而给地方政府带来沉重财政负担，结果得不偿失。

值得注意的是，集多年来的楼市调控经验，不少城市的“限跌令”往往比较管用，而对应的许多城市的“限涨令”却每每走空，由此而来，稳楼市效果不断被打折，高房价仍是许多人难以承受之重，其中缘由何在，无疑值得深思。

总之，楼市也是“市”，自有其发展规律，不应一味把“限跌令”当作稳楼市法宝，而应因城施策，该“跌”的就不要单方面地去“限”。对于广大购房者而言，还是应该时刻牢记“房住不炒”定位，调控高压之下，一二线城市尚且可能已经面临“涨不动”的局面，面对三四线城市更应擦亮眼睛看清形势，切不可再有投机心理。对于房地产企业而言，如果在三四线城市和县城的城市更新以及老旧小区改造等方面发力，或可创造更多发展机会。