深圳新规：农村集体用地盖商品房 收益可四六分

南都讯 记者郭启明 深圳印发实行的《关于促进安居型商品房用地供应暂行规定》、《深圳市养老服务设施用地供应暂行办法》，拓宽了农地入市的渠道。其中明确，农地盖安居房分成方式包含“四六分”等两类，而办养老服务设施分成则对半。这是深圳“土改”的重大举措，目前正在探索在医院、学校等民生用地领域也让“农地”准入。

农地盖安居房分成有两种

《关于促进安居型商品房用地供应暂行规定》明确，在符合规划前提下，鼓励原农村集体经济组织继受单位将未完善征(转)地补偿手续的用地用于安居型商品房建设。在具体收益分成方面，有两种方式可供选择：简单的收益分成式以及增加配套商业用房的方式。

改造为工业的拆除重建类城市更新项目，在综合考虑产业升级要求、区位条件、基础设施及公共服务设施承载能力的前提下，可通过城市更新单元规划安排一定比例的独立用地，用于保障性住房建设。其中，安居型商品房用地比例不超过30%，具体比例根据批准的更新单元规划确定。

《深圳市养老服务设施用地供应暂行办法》明确，原农村集体经济组织继受单位尚未进行开发建设的、规划为机构养老设施的合法用地，鼓励原农村集体经济组织继受单位自行举办机构养老设施，免缴地价，土地使用权期限重新计算。也可采取招拍挂方式公开转让土地使用权，土地使用权期限重新计算，所得收益归原农村集体经济组织继受单位。尚未完善征(转)地补偿手续且规划为机构养老设施的用地，可以采取招拍挂方式公开出让土地使用权。所得收益的50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位。原农村集体经济组织继受单位所得收益部分，由竞得单位先支付至市土地房产交易中心账户监管，待土地使用权出让合同等相关手续完善后，再由市土地房产交易中心将监管款项划转至原农村集体经济组织继受单位指定账户。

探索农地进入学校等领域

捉襟见肘的土地资源已成为制约深圳城市规划发展的瓶颈，与此同时却有大量沉睡的“农地”。“农地”只是民间俗称，自2005年全面实现城市化后，深圳市域范围内已不存在严格法律意义上的“农地”，存在的是原农村集体经济组织继受单位实际占用的土地。随着城市化过程中土地价值不断提升，政府越来越难以支付这笔数额巨大的补偿，出现“土地政府拿不回、集体用不了、市场用不好”的尴尬局面。

2013年1月，深圳推出“1+6文件”，展示深圳“土改”的大致宏图。最大亮点是首次确定深圳原农村集体经济组织拥有的工业用地可通过申请进入市场流通。深圳市规土委土地利用处相关负责人说，“农地入市”渠道由已试行的工业用地，拓宽到安居房、机构养老设施等民生领域，这对盘活农地将起到关键作用。起草部门正在探索“农地”未来进入医院、学校等民生领域。

收益分成如何选择

●简单收益分成式，通过市土地房产交易中心，以招拍挂方式公开出让上述土地使用权，所得收益60%纳入市国土基金，40%归原农村集体经济组织。

●增加配套商业用房方式，通过市土地房产交易中心，以招拍挂方式公开出让上述土地使用权，所得收益90%纳入市国土基金，10%归原农村集体经济组织继受单位。选择此方式的，原农村集体经济组织继受单位还可获不超过总建筑面积10%的配套商业用房，并在招拍挂公告中予以明确。以上述方式进入市场的，相关征(转)地补偿协议应在成交之前签订，政府不再支付任何补偿款。